A notícia se espalhou rapidamente através dos locais com maior riqueza nos Estados Unidos: Um banco estava concedendo financiamentos com condições muito benéficas.
Os compradores de imóveis de maior rendimento, bem como os investidores de propriedade com pontuações de crédito excelentes, podem obter uma hipoteca oferecida pelo First Republic Bank com uma taxa de fundo de rocha por vários anos. Ainda melhor, eles não precisam começar a reembolsar o diretor por pelo menos 10 anos.
Em Manhattan, na área da Baía de São Francisco e no sul da Califórnia, esses empréstimos tiveram um grande sucesso entre os clientes ricos – incluindo executivos de outros bancos – pois as taxas de juros caíram durante a pandemia. Isso permitiu aos mutuários ter mais dinheiro para investir e gastar do que se financiassem as propriedades com hipotecas mais tradicionais. A procura foi tão grande que ajudou a Primeira República a aumentar seus ativos em quatro anos, enquanto os depósitos aumentavam.
Aparentemente, todos os acontecimentos foram um tremendo equívoco.
chsyys/iStock
A crise bancária regional tem-se concentrado principalmente na participação de títulos de alto risco nos lucros desorganizados. Esta foi a causa dos colapsos do Silicon Valley Bank e Silvergate Capital Corp. no último mês, quando as retiradas se tornaram maiores, o que resultou nas empresas a venderem os títulos a preços de perda.
No caso da Primeira República, que viu sua avaliação cair quase 90% neste ano, os investimentos são apenas parte do problema. Há ainda o desafio de seus empréstimos de baixo juros, muitos deles para pessoas que estão em atraso com os pagamentos. Embora as hipotecas estejam indo bem, as taxas reduzidas e os atrasos nos reembolsos estão afetando seu valor.
A companhia deve informar seus números relativos ao primeiro trimestre no dia 24 de abril, com os analistas prevendo que haverá uma diminuição de US$ 40 bilhões em depósitos.
A aquisição da empresa, avaliada em US$ 30 bilhões, tem sido dificultada por causa dos empréstimos. Grandes bancos já fizeram o depósito, mas nenhum investidor ou credor mais forte foi encontrado ainda. O portfólio de dívidas é a principal razão pela qual vários interessados não estão dispostos a aportar recursos, de acordo com informações de fontes que não quiseram ser identificadas, ao discutirem segredos confidenciais.
Também se estabelece um acordo de apoio governamental para hipotecas, com a preocupação de que reguladores ou legisladores críticos a Wall Street possam vir em auxílio de bancos que sofram danos ao oferecer produtos direcionados a clientes de maior poder aquisitivo.
Apesar das complicações dos empréstimos, não está fora de questão uma aquisição da Primeira República por um concorrente estável. Uma opção seria desenhar uma transação que não altere a posse do banco, permitindo a um investidor salvar-se de uma escrita inicial, segundo alguém que está dentro do assunto. Alternativamente, a Primeira República poderia descobrir um comprador com fundos suficientes para suportar os efeitos dessa escrita, colocando-se para obter grandes lucros à medida que os empréstimos são pagos.
Até o presente momento, não houve nenhum acordo firmado.
No mês passado, em resposta à criação da Primeira República, a Secretária do Tesouro Janet Yellen propôs um financiamento temporário fornecido pelo setor não bancário, o que levou JPMorgan Chase & Co., Bank of America Corp. e outros nove bancos dos EUA a depositar US$ 30 bilhões durante pelo menos 120 dias. Esta medida visa garantir que o credor possa operar sem problemas enquanto se trabalha em uma solução. Ao manter grandes quantidades de dinheiro à disposição, o credor pode evitar a venda de ativos de alto custo, explorar ofertas de resgate, tentar convencer os depositantes a retornar ou esperar que as dívidas em seus livros recuperem seu valor ou sejam reembolsadas.
Até que isso ocorra, não está claro como esses grandes bancos conseguirão reaver os seus fundos sem aumentar a organização.
Um representante da Primeira República se manteve em silêncio ao ser solicitado a comentar.
Também se sabe: está a Primeira República numa situação complicada? O futuro problemático da Primeira República coloca a administração de seus recursos em risco.
O desafio de descobrir alguém que adquira a Primeira República pode ser resolvido por meio de uma equação matemática simples.
Quando as taxas de juros aumentam, o valor de mercado dos empréstimos e outras dívidas subscritas antes desses níveis mais baixos tendem a diminuir. De acordo com o relatório anual da First Republic, a empresa estimou que seu estoque de US$ 13 bilhões em hipotecas valeria cerca de US$ 9 bilhões menos se vendido. Isso é comparável a cerca de US$ 4,8 bilhões em perdas de papéis que a companhia pretende manter até o vencimento e aproximadamente US$ 3 bilhões em reduções em outros empréstimos em seus livros.
No total, isso significa que, ao realizar uma venda, a Primeira República teria que cobrir um déficit de 27 bilhões de dólares em seu patrimônio líquido, que estava em vigor em 31 de dezembro. Essa quantia é aproximadamente o dobro do capital comum tangível da empresa, um indicador usado pelos investidores para avaliar o valor de um banco.
Mesmo oferecendo o banco a um custo de US$ 0 por ação, é improvável que um comprador seja atraído, observou David Chiaverini, um analista da Wedbush Securities, em uma nota para seus clientes. “Um comprador estaria, basicamente, desembolsando US$ 13 bilhões, além de qualquer montante que seja oferecido aos acionistas da Primeira República”.
No início de março, a First Republic informou que estava pagando cerca de 5% por dezenas de bilhões de dólares em financiamento da Reserva Federal e do Banco Federal Home Loan. No entanto, apesar do interesse relativamente baixo, é difícil gerar lucro com os empréstimos feitos aos clientes durante a última metade da década que geram menos rendimentos.
Era amplamente conhecido entre os operadores de Wall Streeters que o credor com sede em São Francisco estava oferecendo condições de empréstimo especialmente atraentes para hipotecas. O que os registros de propriedade da cidade de Nova York dos últimos anos revelam é que esses clientes vieram de toda a indústria financeira, incluindo figuras importantes no setor, como John Waldron, presidente da Goldman Sachs Group Inc., que obteve um empréstimo de 11,2 milhões de dólares em junho de 2020, e R. Lawrence Roth, membro do conselho da Oppenheimer Holdings Inc.
Um ex-funcionário do Goldman, um parceiro da Sachs, um ex-membro da Blackstone Inc. e um supervisor da Sycamore Partners também fizeram empréstimos milionários a partir do banco, o programa de registro de propriedade.
Além da indústria financeira, outros casos de clientes da Primeira República com hipotecas de sete dígitos em Nova York incluem Todd Moscowitz, um magnata da música, um executivo de uma empresa de tecnologia e o dono de uma galeria de arte de luxo, de acordo com dados de propriedade. Estes empréstimos foram todos dez anos de duração com taxas de juros a partir de 3%.
Roth, Waldron e Moscowitz não quiseram se manifestar pela voz de representantes da companhia.
“Companheiro para a eternidade”
Os empréstimos exclusivos têm sido disponibilizados por algum tempo, com alguns bancos oferecendo-os para clientes selecionados. As hipotecas eram uma pequena parte do mercado em 2000, mas em 2003, sua procura aumentou, com credores incentivando clientes com menos crédito a investir nos mercados imobiliários aquecidos.
Os empréstimos ganharam notoriedade até 2007, com uma quantidade crescente de mutuários esforçando-se para permanecer em dia com seus pagamentos de balões ou vendendo suas residências. À medida que a crise da habitação se intensificou, os juros aumentaram.
A Primeira República adotou uma abordagem distinta, oferecendo financiamentos exclusivos com taxa de juros aos seus clientes possuidores de grandes fortunas e que têm um histórico de crédito estável, o que contribuiu para a expansão da última década.
Os relatórios financeiros da organização indicam que a empresa expandiu-se ao longo dos anos, mas desacelerou devido a baixas taxas de juros em 2020 e 2021. Uma análise da Bloomberg News dos registros da Home Mortgage Disclosure Act descobriu que o banco emprestou mais de US$ 19 bilhões em hipotecas pagas somente com juros em três principais áreas metropolitanas: São Francisco, Los Angeles e Nova Iorque. A dívida também floresceu para os Hamptons e para a região vinícola ao norte de São Francisco.
No ano anterior, os mutuários que escolheram pagar somente juros, em média, lucraram 1 milhão de dólares por ano, mais do que o dobro dos rendimentos dos clientes da Primeira República que optaram por empréstimos sem essa particularidade – a exibição de dados.
Uma maior parte das origens hipotecárias na Primeira República nos últimos cinco anos foi formada por hipotecas de interesse específico, de acordo com os dados da HMDA. No início do ano, 59% do livro de empréstimos do banco constava de hipotecas unifamiliares, com três quintos desses empréstimos – aproximadamente US$ 58 bilhões – sendo de períodos apenas de interesse. O pagamento inicial para a maioria não começará antes de 2028.
Os clientes satisfeitos eram o foco dos anúncios na Primeira República, com magnatas e empresários elogiando seu serviço ao cliente, dando à empresa o título de “parceiro de longo prazo”. Se aqueles que compravam casa também depositassem fundos no banco, eles poderiam obter rendimentos com outras aplicações, gerando retornos com esses vínculos. Muitas famílias ricas, empresários e empresas depositaram quantias que excederam o limite garantido pelo Federal Deposit Insurance Corporation, de US $ 250.000, resultando em cerca de US $ 19 bilhões, ou dois terços dos depósitos totais, não serem segurados no final de 2019.
Quando as taxas de juros subiram, os clientes viram mais chances de obter retornos mais altos em outros lugares. Esta foi corroborada quando os bancos começaram a teeter neste ano, e os clientes da Primeira República aproveitaram a oportunidade para colocar seu dinheiro em pilhas de tamanho maior.
“Primeiro Campeonato”!
Contrário aos bancos de empréstimos destinados aos especuladores, as hipotecas da Primeira República trazem diversas opções de investimento seguro. Ao longo dos últimos dois anos, os mutuários hipotecários tiveram uma pontuação de crédito mediana de 780, maior do que a marca de 720 normalmente usada para definir “super primo”.
A Primeira República foi capaz de evitar perdas financeiras significativas desde sua criação em 1985, pois originou US$ 241 bilhões em empréstimos residenciais unifamiliares e, até então, só experimentou US$ 45 milhões em perdas de empréstimos líquidos cumulativos. Isso é notável se considerarmos que a JPMorgan teve somente US$ 1,05 bilhão em depósitos para empréstimos ao consumidor no primeiro trimestre.
A Primeira República disse em sua apresentação anual que muitos dos seus clientes têm grande capacidade financeira e aproximadamente uma grande quantidade de patrimônio. Além disso, foram desenvolvidos padrões rigorosos que continuaram inalterados em meio a muitas mudanças de mercado.
Durante os períodos de interesse, torna-se mais complicado para as instituições financeiras acompanharem se os mutuários permanecem economicamente sólidos. Quando os empréstimos são estipulados, os bancos não têm acesso aos ganhos dos clientes. Nos últimos meses, as empresas tecnológicas de São Francisco, incluindo o Facebook, Google e Meta Platforms, Inc., foram afetadas por uma série de demissões.
Executar trabalhos em conjunto é algo de extrema relevância.
Durante o caos financeiro da região no mês passado, as ações da Primeira República despencaram mais de 40% em vários dias, chegando ao aumento de 79% em uma única sessão. O medo de outros bancos também serem afetados era alto entre os executivos da indústria. Felizmente, em 25 de março, os reguladores dos Estados Unidos concluíram que as retiradas estavam sendo realizadas de forma segura e que a empresa poderia operar sem necessidade de uma intervenção imediata. Desde então, o valor das ações tem se mantido estável, registrando uma pequena alta de 6%.
Atrás das portas fechadas, as autoridades descreveram uma ideia única para apoiar o banco, se a posição se agravasse outra vez: aumentar uma instalação de reserva federal de emergência de maneira planejada para reforçar a Primeira República, conforme as pessoas que estavam envolvidas nas conversas informaram naquela época.
A instituição da Fed pode actualmente aceitar instrumentos financeiros, tais como Treasuries dos EUA, dívida de agência e títulos hipotecários. Segundo as fontes, qualquer alteração teria de se aplicar a todos os bancos, mas os trabalhadores acreditavam que seria possível ampliar a instalação de forma a garantir que a Primeira República se beneficiasse.
Não se sabe quais espécies de bens ou cláusulas foram consideradas. Todavia, a carteira de hipotecas da instituição bancária é singular.
